□第4回 焦らずにじっくりが秘訣　2006年12月号掲載 　先日、ニュータウン開発に伴う自然破壊に対抗し、狸が立ち上がるアニメーション映画がテレビ放送されていました。今でこそ、山を削り森を壊すような大規模開発は減ってきたようですが、代わりに今ある古い街並を再構築する「再開発」というスタイルが流行です。六本木ヒルズや防衛庁跡地の再開発は有名ですね。 　さて、開発が行われるからには、「そこに住みたい」「商売をしたい」人の需要があるのですが都会と田舎では若干事情が違っています。 　東京の再開発は「既に使える土地がない」から行われます。既存の非効率な街並や、官公署から払い下げられた土地に高層ビル・マンションを建てて利用するわけです。 　田舎で開発（特に小規模開発）をする場合の需要層は、　年代前半生まれの団塊ジュニアです。持家用地として「持家は欲しいが、古い町は付き合いが面倒くさい」というニーズに答えられる訳です。では何故、持家が求められるのか。 　ある住宅会社が行ったアンケートによると、団塊ジュニア世代の　％強が、持家の方が賃貸住宅より得である、と感じており、　％強が資産を持てる・同じ支払ならローンの方が家賃よりも良い、と感じています。他にも、間取りを選べる事や、設備の良さが持家志向の原因のようです。 　確かに、新築住宅は設備も充実していますし、ローンさえ終われば自分の物になります。誰に気兼ねすることない自宅というのは憧れでしょう。しかも、居住用不動産を持ってローンを組むと、いくらかの税制上のメリットがあります。しかし、第２回で挙げたようなデメリットがあるのも事実です。 　自分の家を持ちたがるのは、日本人の習性のようなものかもしれません。しかしながら、よく考えずに焦って購入するのは危険です。ローンは　年あり、最近は返済が滞れば、ジャンジャン抵当権を実行（不動産を売り払って強制返済させること）してきます。 　金利が上がる、欲しい土地が無くなる…焦る要素は色々ありますが、金利は必ず上がれば下がりますし、土地だってもっといい土地が見つかる可能性はあります。焦らずじっくり、これが家を買う秘訣ではないでしょうか。では、今回はこの辺で。次回は不動産投資のオススメ、です。

□第3回 土地の値段の決まり方　2006年11月号掲載 　こんにちは、田中です。隣国が核実験を行ったようですね。このような政治的・軍事的な緊張による経済の不透明性を地政学リスクというそうです。日本は軍事的緊張の高い地域に存在していますが、嫌でも日本国はこの場所から動けません。 　「移動できない」この特性は土地の特性の一つです。だから「不動」産と言うのですが、土地にはもう一つ大きな特徴があります。それは同じ物が二つは存在しない、ということです。だから、多くの人が同じ物を手にとってみて、価格を決定していくことができない。車なら、どういった性能だから…この位の値段が妥当…といった情報が蓄積されるのですが、土地は違います。 　では、どうやって土地の価格が決まるのか？一つは近くで取引された土地と比較すること、もう一つはその土地はどれだけ儲かる土地なのか？という所から価値を決め、それを元に価格を決定する方法です。 　実は、先のバブルの原因の一つに｢日本では前者（周りの取引価格から、土地の値段を決定する）のみが行われてきた｣ことがあげられます。ある土地が高く売れれば、周りの土地の価値が上がってしまう、価値の上がった土地は高い値段でないと取引されない…。 　こうして、山の上でも谷の底でもお構いなしに値段が上がっていき、地価高騰が全国に波及していったのです。 　翻って今、東京都心はプチバブルを迎えています。ところが、地方では未だ地価が下がり続けている…これは、後者「どれだけ儲かるか？」にもとづいて取引がなされているからです。 　物が売れそうな商売に良い土地（代表格は東京は中央区銀座）や、住むのに便利な高級住宅地（東京渋谷区広尾なんかがそうですね）の値段は上がり、誰も住みたくない山は二束三文でも取引されない（滋賀で、５００坪ほどの山が１００万円で出ていました）。 　格差社会と言われますが、土地の格差はバブルを押さえる意味でも必要なのでしょう。皆様も「どれだけ（儲かる）良い土地なのか？」を考えて、慎重に不動産を取引して下さい。では、今回はこの辺で。次回は「何故、持家に憧れるのか？」です。 　　　　　　　　　　　　◇ 　この文章を、先日亡くなった友人T.Hに捧げます（天国で嫌がってないといいのですが）。ご冥福をお祈りいたします。

□第2回 持ち家は資産か　2006年10月号掲載 　こんにちは。このコラムが載る頃には小泉首相は退陣して、新しい内閣になっているんでしょうね。やっと明りが射してきた日本の景気に水を差さないよう、がんばって欲しいものです。 　景気回復といえば先日、基準地価が発表されました。全国各地点で、地価下落幅が縮小し（岡山県の商業地で　％から　・８％に改善）、三大都市圏等では地価上昇に転じました。 　今後「今を逃したら一生家は買えないかもしれない」。こんな心配が、地価を上昇に向わせるでしょう。読者の皆さんの中にも「家賃は払いっ放しだけど、住宅ローンが終ったら（自宅という）資産が手に入るから」と考えて持ち家を検討中の方がいらっしゃるでしょう。 　しかし、本当に自宅は資産でしょうか。辞書的な意味で言えば間違いなく自宅は資産ですが、ベストセラー「金持ち父さん貧乏父さん」と言う本に異論が述べられています。何故か。 　それは、著者が「資産」を「利益を生むもの」と定義しているからです。実の所、この見方は非常に重要です。というのも、家の現実が想像以上に金食い虫だからです。 　まず、新築を建てると家に似合う家具を買いたくなります。サッシやフローリングのちょっとした傷も気になって業者を呼びます。数年経てば、水周りや照明に問題が発生してきます。屋根や壁の目地も交換時期でしょう。　年を超えれば外壁も色褪せてきますし、室内の色も流行から外れてしまいます。家族構成が変われば増築を検討するかもしれません。 　しかも、ローンは　年を超えることが多いのです。だから、著者は家を厄介者＝負債と表現しました。金融的な視点のみで考えれば実にその通りです。 　しかし、持ち家は貸家と違って自分の為の自分に合った住まいです。住み心地は比較にならないでしょう。これら、メリット、デメリットを頭に入れ、資金や将来の計画をしっかりした上で賢く自宅を持ちましょう。地価上昇や低金利だけに惑わされてはいけません。

□第1回 あなたの不動産は厄介者？　2006年創刊号掲載 　初めまして。田中彦嗣（ひこつぐ）です。 　以前は東京でマンション販売を、現在は滋賀で不動産業をしております。小さいコーナーですが、ぴりっと辛い内容にしていきたいと思っております。それでは第一回、そもそも不動産とはなんぞや？というお話。 　不動産とは何か？法律的には「土地と建物」です。簡単です。しかし、この定義意外と奥が深い。例えば 　ガラスハウス・農業用サイロ・駅のホーム（屋根付き）・建売住宅は建物ですが、ビニールハウス・イ○バの物置・駅のキオスク・モデルハウスは建物として認められません。 　そして、「不動産」として認められた土地と建物は、登記がなされ法務局で公示されます。そして、公示された所有者は毎年税金を取られる訳です。もってるだけでお金がかかるんです。 　つまり、収益を生まない不動産は、単なるお荷物、家計の厄介者です。 　反対に、収益を生む不動産は重要な資産です。貴方と貴方の周りの人の不動産は、お荷物ですか？資産ですか？一度洗いなおしてみると面白いかもしれません。 ＝著者プロフィール＝ 　滋賀県出身、立命館大学経済学部卒業。大学卒業後、東京にて投資用マンション販売に携わる。現在は滋賀に戻り、住宅・アパート建築及び宅建業を行う。座右の銘（と言うか好きな言葉）「初めに商売ありき」